Quando valuto una casa all’asta, uno dei primi documenti che apro è la relazione di stima, comunemente chiamata perizia immobiliare.
Leggerla soltanto per conoscere il valore attribuito all’immobile, però, significa utilizzare solo una piccola parte delle informazioni che contiene.
La perizia può aiutarti a capire, tra le altre cose:
Per questo considero la lettura della perizia uno dei passaggi più importanti prima di decidere se approfondire un’asta e quanto eventualmente offrire.
Vediamo quindi cosa contiene, quali parti controllo e quali informazioni non darei mai per scontate.
La relazione di stima è il documento tecnico predisposto nell’ambito della procedura esecutiva da un professionista incaricato.
Serve a descrivere l’immobile e a fornire alla procedura una serie di informazioni utili per la vendita e per la determinazione del suo valore.
Per chi vuole partecipare all’asta ha però un’altra funzione fondamentale:
permette di iniziare a capire cosa si sta realmente acquistando e quali aspetti devono essere approfonditi prima dell’offerta.
Non la considero quindi soltanto una “valutazione economica” dell’immobile.
Il contenuto può variare in base al caso concreto, ma normalmente una relazione di stima può riportare informazioni relative a:
Il punto importante è che queste informazioni non devono essere lette come elementi indipendenti.
Una difformità, un immobile occupato o uno stato manutentivo molto scarso possono infatti incidere direttamente sui costi e quindi sulla convenienza dell’operazione.
Questa è una delle prime verifiche che farei.
Vedere la fotografia di un appartamento e leggere una superficie di 100 m² non significa automaticamente che sia posta in vendita la piena proprietà dell’intero immobile.
Bisogna verificare esattamente il diritto oggetto della vendita.
A seconda della procedura potrebbe essere posto in vendita, ad esempio:
Prima ancora di chiedermi se il prezzo sia conveniente, voglio quindi poter rispondere con chiarezza a una domanda:
“Che cosa sto realmente acquistando?”
Un altro punto importante della perizia riguarda la disponibilità dell’immobile.
Può risultare, ad esempio:
Non mi fermerei però alla semplice parola “occupato”.
Cercherei di capire chi occupa l’immobile, a quale titolo e quali informazioni sono riportate nella documentazione.
La situazione concreta può incidere sui tempi con cui l’aggiudicatario potrà avere effettivamente la disponibilità dell’immobile.
Approfondimento: Casa all’asta occupata: cosa controllare prima di comprarla
Nella perizia vengono normalmente riportati i dati catastali dell’immobile e possono essere presenti o richiamate le relative planimetrie.
Controllerei almeno:
Un errore frequente è considerare situazione catastale e situazione urbanistica come se fossero la stessa cosa.
Non lo sono.
La conformità catastale non permette, da sola, di concludere che l’immobile sia regolare anche sotto il profilo urbanistico-edilizio.
Questa è una delle parti a cui presto maggiore attenzione anche per la mia formazione tecnica.
Una perizia può evidenziare opere o configurazioni differenti rispetto alla documentazione disponibile.
Se viene indicata una difformità, non partirei automaticamente dalla conclusione:
“Questo immobile non va comprato.”
Ma non la ignorerei nemmeno.
Cercherei invece di capire:
Una criticità tecnica può diventare rapidamente una criticità economica.
È quindi importante inserirla nel conto complessivo prima di stabilire il prezzo massimo.
Approfondimento: Sanatoria e difformità edilizie negli immobili all’asta
La relazione contiene normalmente anche una descrizione dello stato dell’immobile e può essere accompagnata da fotografie.
Queste informazioni sono utili per iniziare a capire:
Ma farei attenzione a un punto:
la perizia non sostituisce la visita dell’immobile.
Le fotografie possono essere limitate e la situazione può essere cambiata rispetto al momento del sopralluogo del perito.
Quando possibile, utilizzerei quindi la visita per confrontare quanto letto con lo stato che riesco a osservare direttamente.
La perizia può contenere anche informazioni relative a vincoli, servitù, formalità e altre situazioni che interessano l’immobile.
Questa parte non dovrebbe essere saltata perché appare più tecnica.
Quando incontro un’indicazione che non comprendo, preferisco approfondirla prima dell’offerta invece di presumere che non abbia conseguenze.
Lo stesso vale per le informazioni relative al condominio.
Se vengono indicate spese condominiali, arretrati o altre situazioni economiche, questi dati devono essere considerati insieme agli altri costi dell’operazione.
Approfondimento: Quanto costa davvero comprare una casa all’asta
La perizia contiene anche una valutazione economica dell’immobile.
Questo valore è importante, ma non lo utilizzerei automaticamente come risposta definitiva alla domanda:
“Quanto vale oggi questa casa?”
Quando valuto la convenienza considero anche:
Il mio obiettivo non è quindi confrontare semplicemente il prezzo base con il valore riportato nella perizia.
Voglio capire quale possa essere un valore di mercato realistico oggi e quanto posso spendere mantenendo conveniente l’intera operazione.
Approfondimento: Come capire se una casa all’asta è davvero un buon affare
Quando analizzo una relazione di stima non parto dal prezzo.
Seguo invece un ordine che mi permetta di costruire progressivamente il quadro dell’immobile.
In particolare cerco di chiarire:
Solo dopo aver raccolto queste informazioni inizierei a ragionare sul prezzo massimo.
Questo permette di evitare un errore molto comune: innamorarsi prima del prezzo e cercare soltanto dopo le informazioni che lo giustifichino.
La relazione di stima è fondamentale, ma non è l’unico documento della procedura.
Deve essere confrontata almeno con l’avviso di vendita e con gli altri documenti disponibili.
L’avviso, ad esempio, contiene informazioni operative che normalmente non cercherei nella perizia:
Per questo non considero mai sufficiente leggere un singolo documento e decidere di partecipare.
La valutazione nasce dal collegamento tra perizia, avviso, eventuali allegati, visita, costi e valore di mercato.
Per vedere come questi elementi si inseriscono nell’intero percorso puoi leggere la guida completa per comprare casa all’asta.
Se vuoi approfondire invece le principali criticità che possono emergere, trovi anche l’articolo sui rischi di comprare casa all’asta.
Non da sola. La relazione fornisce informazioni fondamentali sull’immobile e contiene una valutazione, ma la convenienza dipende anche dal prezzo effettivo di acquisto, dai costi, dai lavori, dalle criticità e dal valore di mercato attuale.
Non necessariamente. Bisogna capire quale difformità è stata rilevata, se e come può essere affrontata, quali costi può comportare e quanto incide sull’operazione.
No. Il prezzo massimo dovrebbe derivare dalla tua valutazione complessiva dell’operazione, considerando mercato, condizioni dell’immobile, costi, criticità e budget personale.
La relazione può essere stata redatta prima della data in cui stai valutando la partecipazione. Per questo controllo sempre la data del documento e considero che condizioni dell’immobile e mercato possono essere cambiati nel frattempo.
No. Prima di partecipare bisogna leggere anche l’avviso di vendita e gli altri documenti della specifica procedura, oltre ad approfondire gli aspetti tecnici, economici e finanziari rilevanti per il proprio acquisto.
Hai trovato una casa all’asta e vuoi capire cosa emerge dalla documentazione?
Posso aiutarti ad analizzare perizia, documenti, criticità, costi e convenienza dell’operazione prima di decidere se presentare un’offerta.
Scopri come funziona il mio percorsoAutore: Youssef Nahas – Geometra e consulente aste immobiliari
Ultimo aggiornamento: 18 agosto 2026
