Casa all’asta occupata: cosa succede e cosa controllare prima di comprare

Cosa significa che una casa all’asta è occupata?

Quando nella documentazione trovi scritto che un immobile è occupato, questa informazione da sola non permette ancora di capire la situazione.

L’occupazione può infatti derivare da circostanze molto diverse.

L’immobile potrebbe essere utilizzato, ad esempio, da:

• debitore esecutato;
• componenti della sua famiglia;
• inquilino;
• terzi;
• soggetti che dichiarano di avere un determinato titolo.

Per questo non utilizzerei mai una regola generale del tipo:

“Casa occupata = asta da evitare.”

La domanda corretta è:

“Chi occupa questa casa, a quale titolo e cosa prevedono i documenti della procedura?”

1. Capire chi occupa l’immobile

Il primo passaggio è identificare, per quanto possibile dalla documentazione, chi utilizza attualmente l’immobile.

La situazione di una casa occupata dal debitore è diversa da quella di un immobile utilizzato da un soggetto terzo.

Quando leggo la perizia cerco quindi riferimenti a:

• identità o qualifica dell’occupante;
• presenza del debitore e della famiglia;
• eventuale contratto di locazione;
• data del contratto, quando disponibile;
• altro titolo indicato;
• eventuali verifiche già effettuate dal professionista incaricato.

Questa informazione diventa il punto di partenza per tutte le verifiche successive.

2. Verificare a quale titolo è occupato

Non basta sapere chi vive nell’immobile.

Bisogna cercare di capire perché quella persona si trova lì.

Ad esempio, la presenza di un contratto di locazione richiede un approfondimento diverso rispetto all’occupazione da parte del debitore.

In presenza di un contratto controllerei almeno:

• cosa viene indicato nella perizia;
• data del contratto;
• eventuale registrazione;
• durata;
• informazioni sulla sua opponibilità riportate nella documentazione;
• eventuali ulteriori valutazioni già presenti negli atti.

Questa è una delle situazioni in cui eviterei di arrivare a conclusioni semplicemente leggendo poche righe dell’annuncio.

3. Cosa controllare nella perizia e nei documenti

La relazione di stima è normalmente uno dei primi documenti da consultare per capire lo stato di occupazione.

Cercherei all’interno della perizia sezioni relative a:

• stato di possesso o occupazione;
• contratti presenti;
• sopralluoghi effettuati;
• soggetti trovati nell’immobile;
• eventuali dichiarazioni raccolte;
• altre informazioni rilevanti.

Ma non mi fermerei alla perizia.

Confronterei quanto riportato anche con:

• avviso di vendita;
• ordinanza o provvedimento che disciplina la vendita;
• eventuali aggiornamenti disponibili;
• altre informazioni pubblicate dalla procedura.

Approfondimento: Perizia asta immobiliare: cosa controllare prima dell’offerta

4. Cosa succede dopo l’aggiudicazione

L’aggiudicazione non significa automaticamente che nello stesso momento riceverai le chiavi e potrai entrare nell’immobile.

Dopo la gara ci sono ancora diversi passaggi procedurali.

In linea generale bisogna considerare:

• pagamento del saldo nei termini previsti;
• adempimenti previsti dalla procedura;
• emissione del decreto di trasferimento;
• eventuali attività necessarie per ottenere la disponibilità effettiva dell’immobile.

La gestione concreta della liberazione dipende dalla specifica situazione e da quanto previsto nella procedura.

Per questo, quando l’immobile è occupato, cerco di capire prima dell’offerta quali indicazioni siano già presenti negli atti.

5. Quanto tempo può servire per avere l’immobile libero?

È probabilmente la domanda più difficile da trasformare in un numero preciso.

Non esiste un tempo valido per tutte le aste.

I tempi possono dipendere da numerosi fattori, tra cui:

• tipo di occupazione;
• titolo dell’occupante;
• situazione concreta dell’immobile;
• attività già compiute dalla procedura;
• eventuali passaggi successivi all’aggiudicazione.

Diffiderei quindi da risposte assolute come:

“In X giorni la casa sarà sicuramente libera.”

Se hai bisogno dell’immobile entro una data precisa, ad esempio perché devi utilizzarlo come prima casa, questa variabile dovrebbe pesare molto nella decisione di partecipare.

6. Visitare un immobile occupato

La presenza di un occupante non significa necessariamente che l’immobile non possa essere visitato.

Bisogna fare riferimento alle modalità previste dalla specifica vendita e alle indicazioni del custode.

Quando la visita è possibile, la considero particolarmente importante.

Permette infatti di osservare:

• condizioni generali dell’abitazione;
• stato di manutenzione;
• eventuali danni visibili;
• lavori apparentemente necessari;
• condizioni delle pertinenze;
• parti comuni dell’edificio.

La visita non risolve naturalmente il problema dell’occupazione, ma permette di completare il quadro tecnico ed economico dell’acquisto.

7. Come l’occupazione incide sulla convenienza economica

Lo stato di occupazione non è soltanto una questione procedurale.

Può avere conseguenze anche sulla convenienza dell’operazione.

Quando valuto un immobile occupato considero, tra le altre cose:

• tempi attesi prima dell’utilizzo dell’immobile;
• necessità dell’acquirente di entrarne rapidamente in possesso;
• eventuali approfondimenti professionali necessari;
• condizioni dell’immobile;
• costi complessivi;
• prezzo massimo sostenibile.

Un immobile può quindi essere interessante per un acquirente e inadatto a un altro, anche allo stesso prezzo.

Ad esempio, chi deve lasciare il proprio appartamento entro pochi mesi potrebbe attribuire ai tempi un peso molto maggiore rispetto a un acquirente che non ha necessità immediata di utilizzare la casa.

Per questo inserisco anche l’occupazione nel ragionamento economico complessivo.

Approfondimento: Quanto costa davvero comprare casa all’asta

Quando un immobile occupato può non essere adatto

Non escluderei automaticamente una casa perché occupata.

Ma ci sono situazioni nelle quali potrei decidere di non partecipare.

Ad esempio, sarei particolarmente prudente quando:

• la situazione dell’occupazione non è sufficientemente chiara;
• non riesco a comprendere il titolo dell’occupante;
• i tempi potenziali non sono compatibili con le esigenze dell’acquirente;
• ci sono altre criticità importanti che si sommano all’occupazione;
• il prezzo non compensa adeguatamente le incertezze dell’operazione.

In questi casi rinunciare non significa necessariamente perdere un affare.

Può significare semplicemente scegliere un’operazione più adatta alle proprie esigenze.

Checklist prima di comprare una casa all’asta occupata

Prima di presentare un’offerta cercherei quindi di poter rispondere a queste domande:

• Chi occupa l’immobile?
• A quale titolo?
• Cosa dice esattamente la perizia?
• L’avviso contiene indicazioni ulteriori?
• Ci sono contratti da approfondire?
• Ho compreso cosa viene indicato sulla liberazione?
• Ho visitato l’immobile, quando possibile?
• I possibili tempi sono compatibili con le mie esigenze?
• Ho considerato questa situazione nel prezzo massimo?
• L’operazione rimane conveniente anche tenendo conto dell’occupazione?

Se uno di questi punti rimane poco chiaro, approfondirei prima dell’offerta.

Puoi leggere anche la guida completa per comprare casa all’asta.

Se vuoi approfondire tutte le principali criticità dell’acquisto, trovi anche l’articolo sui rischi di comprare casa all’asta.

Domande frequenti sulle case all’asta occupate

Posso comprare una casa all’asta se è ancora occupata?

Sì, la presenza di un occupante non impedisce automaticamente la vendita. Prima dell’offerta è però fondamentale capire chi occupa l’immobile, a quale titolo e cosa prevede la specifica procedura.

Se la casa è occupata dal debitore devo liberarla io?

La gestione della liberazione deve essere verificata nella specifica procedura e nei relativi documenti. Eviterei quindi di applicare automaticamente la stessa risposta a qualsiasi asta.

Quanto tempo passa prima di poter entrare in una casa acquistata all’asta?

Non esiste una tempistica unica. Dipende dalla procedura, dal tipo di occupazione e dalla situazione concreta dell’immobile.

Un contratto di affitto sparisce dopo l’asta?

Non è possibile rispondere in modo generale basandosi soltanto sull’esistenza del contratto. Bisogna analizzare le caratteristiche del rapporto, le date e quanto emerge dalla documentazione della specifica procedura.

Conviene comprare una casa all’asta occupata?

Può essere conveniente, ma dipende dal prezzo, dalla situazione dell’occupante, dai tempi, dalle altre criticità dell’immobile e dalle esigenze dell’acquirente. L’occupazione deve quindi essere inserita nella valutazione complessiva dell’operazione.

Posso visitare una casa all’asta anche se è occupata?

Bisogna seguire le modalità previste dalla specifica vendita. Quando la visita è consentita, normalmente viene organizzata attraverso il soggetto incaricato della custodia dell’immobile.