Mutuo per asta immobiliare: come prepararsi prima dell’offerta

Si può comprare casa all’asta con un mutuo?

In molti casi è possibile finanziare anche l’acquisto di un immobile all’asta.

Il punto però non è soltanto sapere se “esiste il mutuo per le aste”.

Bisogna capire se la tua situazione finanziaria, l’immobile e i tempi della specifica vendita sono compatibili tra loro.

Per questo considero il mutuo parte della valutazione dell’operazione, non un passaggio da affrontare soltanto dopo l’aggiudicazione.

Prima dell’offerta cercherei quindi di verificare:

• fattibilità del finanziamento;
• importo potenzialmente finanziabile;
• capitale personale necessario;
• tempi della banca;
• caratteristiche dell’immobile;
• termini previsti dalla vendita.

1. Parlare con la banca prima di presentare l’offerta

Se il mutuo è necessario per acquistare la casa, inizierei a parlarne con la banca prima ancora di partecipare.

L’obiettivo non è soltanto sapere quale tasso potrebbe essere applicato.

Cercherei di capire:

• se il tuo profilo reddituale è finanziabile;
• quale importo potrebbe essere concesso;
• quale rata sarebbe sostenibile;
• quanto capitale personale dovrai utilizzare;
• quali documenti richiede l’istituto;
• quali sono i tempi indicativi della pratica;
• come viene gestito un acquisto in asta.

Questo confronto iniziale non equivale automaticamente alla concessione definitiva del mutuo, ma permette di capire se l’operazione è realisticamente affrontabile.

2. Verificare la propria capacità finanziaria

La banca valuterà normalmente anche la situazione economica e reddituale del richiedente.

Tra gli elementi che possono incidere ci sono:

• reddito;
• stabilità lavorativa;
• finanziamenti già in corso;
• altri impegni economici;
• storia creditizia;
• capitale disponibile;
• importo richiesto.

Per questo non partirei da un ragionamento come:

“La casa costa 150.000 euro, quindi chiederò 150.000 euro di mutuo.”

L’importo realmente finanziabile dipende dalla valutazione della banca e dalle caratteristiche della pratica.

Prima dell’asta cercherei quindi di costruire un budget utilizzando numeri realistici e non l’importo massimo che vorrei ottenere.

3. La banca deve valutare anche l’immobile

Nel mutuo non viene valutato soltanto l’acquirente.

Anche l’immobile deve essere idoneo a sostenere il finanziamento secondo i criteri dell’istituto di credito.

La banca può quindi richiedere una propria valutazione del bene.

Questo significa che il valore riportato nella perizia della procedura e il prezzo che sei disposto a offrire non determinano automaticamente l’importo che la banca finanzierà.

Per questo considero importante approfondire prima anche eventuali criticità dell’immobile, come:

• difformità;
• situazione urbanistica;
• caratteristiche catastali;
• tipologia del diritto acquistato;
• condizioni generali del bene;
• altre situazioni che potrebbero interessare la valutazione bancaria.

Approfondimento: Perizia asta immobiliare: cosa controllare prima dell’offerta

4. Verificare i tempi della banca

Questo è uno dei punti più delicati.

Dopo l’aggiudicazione il saldo deve essere versato nel termine e secondo le modalità previste dalla specifica vendita.

Per questo non utilizzerei mai una regola generica come:

“Hai sempre 120 giorni per pagare.”

I termini devono essere verificati direttamente nell’avviso di vendita e negli altri documenti della procedura.

Prima dell’offerta confronterei quindi:

tempo previsto dalla procedura

con

tempo realistico necessario alla banca.

Se i due elementi non sono compatibili, il problema dovrebbe emergere prima dell’asta, non dopo l’aggiudicazione.

5. Capire quanto capitale serve comunque

Avere intenzione di utilizzare un mutuo non significa poter affrontare l’asta senza liquidità.

Prima dell’offerta bisogna capire quali somme dovranno essere disponibili direttamente.

Tra queste possono esserci, in base alla specifica situazione:

• cauzione prevista dalla vendita;
• parte del prezzo non finanziata;
• imposte;
• spese collegate all’acquisto;
• costi tecnici;
• eventuali lavori;
• altre spese dell’operazione.

La cauzione, in particolare, non dovrebbe essere calcolata utilizzando automaticamente una percentuale trovata online.

Importo, modalità e termini devono essere verificati nell’avviso della specifica asta.

Approfondimento: Quanto costa comprare casa all’asta: tasse, spese e costi

6. Cosa succede dopo l’aggiudicazione

Se ti aggiudichi l’immobile, inizia la fase in cui dovrai rispettare gli adempimenti e i termini previsti dalla vendita.

Se l’acquisto dipende da un mutuo, la pratica bancaria dovrà quindi procedere in modo compatibile con queste scadenze.

È importante però non confondere:

una valutazione preliminare positiva

con

la certezza definitiva che il finanziamento verrà erogato.

La concessione del mutuo rimane infatti una decisione dell’istituto di credito sulla base delle proprie verifiche.

Questo è il motivo per cui considero rischioso aggiudicarsi una casa basandosi soltanto sulla speranza che “poi la banca farà il mutuo”.

7. I principali rischi da evitare con il mutuo

Quando l’acquisto dipende dal finanziamento, presterei particolare attenzione ad alcuni errori.

• Contattare la banca soltanto dopo l’aggiudicazione.
• Considerare certo un importo non ancora sufficientemente verificato.
• Non controllare i termini per il saldo.
• Non avere abbastanza capitale personale.
• Ignorare le criticità dell’immobile che possono incidere sulla pratica.
• Calcolare il budget soltanto sul prezzo di acquisto.
• Arrivare alla gara senza un margine finanziario realistico.

Il mutuo dovrebbe quindi essere uno dei primi elementi da verificare quando sai già che non potrai acquistare interamente con capitale proprio.

Puoi approfondire anche gli errori da evitare quando si partecipa a un’asta immobiliare.

Checklist mutuo prima di partecipare all’asta

Prima dell’offerta cercherei di poter rispondere con chiarezza a queste domande:

• Ho già parlato con una banca o con il professionista che mi segue per il finanziamento?
• Conosco realisticamente la mia capacità di acquisto?
• So quanto capitale personale ho disponibile?
• Ho un’indicazione realistica dell’importo finanziabile?
• La banca ha compreso che si tratta di un acquisto in asta?
• Ho verificato le caratteristiche dell’immobile?
• Conosco il termine previsto per il saldo?
• I tempi della banca sono compatibili?
• Ho considerato anche imposte, spese e lavori?
• Ho un piano nel caso in cui il finanziamento non copra tutto l’importo previsto?

Se uno di questi elementi è ancora completamente incerto, approfondirei prima di presentare l’offerta.

Per vedere come il finanziamento si inserisce nel percorso completo puoi leggere la guida completa per comprare casa all’asta.

Domande frequenti sul mutuo per aste immobiliari

Posso chiedere un mutuo per comprare una casa all’asta?

Può essere possibile. La fattibilità dipende però dalla situazione dell’acquirente, dall’immobile, dall’istituto finanziatore e dalla compatibilità con i tempi della specifica procedura.

Quando devo chiedere il mutuo?

Se il finanziamento è necessario, inizierei a verificarne la fattibilità prima di presentare l’offerta. Aspettare l’aggiudicazione può aumentare molto il rischio finanziario dell’operazione.

La banca finanzia tutto il prezzo di aggiudicazione?

Non è possibile dare una risposta valida per tutti. L’importo dipende dalla valutazione della banca, dal profilo del richiedente, dall’immobile e dalle condizioni del finanziamento.

Quanto devo avere disponibile per partecipare all’asta?

Dipende dalla specifica procedura e dal finanziamento. Devi considerare almeno la cauzione prevista dall’avviso, la parte di prezzo eventualmente non finanziata e gli altri costi dell’operazione.

La cauzione è sempre il 10%?

No. Non partirei da una percentuale generica. L’importo e le modalità della cauzione devono essere verificati nell’avviso e nei documenti della specifica vendita.

Ho sempre 120 giorni per pagare dopo l’aggiudicazione?

No. Il termine per il saldo deve essere verificato nella documentazione della specifica procedura.

Se la banca non concede il mutuo dopo l’aggiudicazione cosa succede?

È una situazione potenzialmente molto problematica perché l’aggiudicatario deve comunque rispettare gli obblighi e i termini della vendita. Proprio per questo considero essenziale verificare il finanziamento il più possibile prima dell’offerta.