Sanatoria e difformità edilizie nelle case all’asta: cosa controllare

Cosa significa trovare una difformità in una casa all’asta?

Una difformità significa, in termini generali, che lo stato dell’immobile non coincide completamente con quanto risulta dalla documentazione o dai titoli che dovrebbero rappresentarlo.

Può trattarsi di situazioni molto diverse tra loro.

Ad esempio:

• diversa distribuzione interna;
• apertura o chiusura di porte;
• realizzazione di pareti;
• ampliamenti;
• verande o chiusure;
• cambi di destinazione d’uso;
• opere eseguite senza il titolo necessario;
• altre modifiche non correttamente autorizzate o rappresentate.

Per questo leggere semplicemente nella perizia la parola “difformità” non basta.

Bisogna capire esattamente quale problema sia stato individuato.

1. Difformità catastale e urbanistica non sono la stessa cosa

Questa distinzione è fondamentale.

Il catasto ha principalmente finalità fiscali e descrittive, mentre la regolarità urbanistico-edilizia dipende dai titoli e dalla disciplina edilizia applicabile all’immobile.

Di conseguenza, una planimetria catastale aggiornata non dimostra automaticamente che l’immobile sia regolare sotto il profilo urbanistico.

Allo stesso modo, una difformità catastale può richiedere un aggiornamento senza necessariamente coincidere con un abuso edilizio.

Quando analizzo una casa all’asta cerco quindi di tenere separati i due livelli:

• situazione catastale;
• situazione urbanistico-edilizia.

Solo dopo cerco di capire come eventuali differenze possano essere risolte.

2. Cos’è una sanatoria edilizia

Con il termine “sanatoria edilizia” si indica, in modo generale, il procedimento attraverso cui può essere regolarizzato un intervento eseguito senza il titolo necessario o in difformità rispetto a quello autorizzato, quando ricorrono i presupposti previsti dalla normativa.

Questo però non significa che qualsiasi abuso possa essere sanato.

La possibilità concreta dipende, tra le altre cose:

• dal tipo di intervento;
• dall’epoca in cui è stato realizzato;
• dalla disciplina applicabile;
• dalla situazione urbanistica dell’immobile;
• dai requisiti edilizi e tecnici;
• da eventuali vincoli;
• dalla documentazione disponibile.

Per questo eviterei formule come:

“È una piccola difformità, quindi sicuramente si sana.”

La verifica deve essere fatta sul caso concreto.

3. Quando una difformità può essere regolarizzata

Questo è uno dei punti in cui bisogna fare maggiore attenzione alle informazioni generiche trovate online.

La normativa attuale non può essere riassunta dicendo semplicemente che per qualsiasi sanatoria serve sempre la stessa “doppia conformità”.

Il Testo Unico dell’Edilizia distingue infatti situazioni differenti.

Per alcune fattispecie continua a essere rilevante la conformità prevista dall’articolo 36, mentre l’articolo 36-bis disciplina, tra gli altri casi, interventi realizzati in parziale difformità, alcune variazioni essenziali e determinate ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA.

In queste situazioni la verifica può riguardare:

• la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda;
• i requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione;
• eventuali ulteriori condizioni previste dalla normativa;
• possibili interventi necessari per ottenere la regolarizzazione.

Questo significa che non determinerei mai la sanabilità di una difformità soltanto dalla descrizione contenuta in un annuncio.

Serve capire quale fattispecie concreta ricorre e quale disciplina è applicabile.

4. Cosa controllare nella perizia

La perizia dell’asta è uno dei primi documenti da utilizzare per individuare eventuali problemi.

Nella parte urbanistica cercherei informazioni relative a:

• titoli edilizi reperiti;
• stato autorizzato dell’immobile;
• confronto con lo stato rilevato;
• difformità individuate;
• eventuali indicazioni sulla possibilità di regolarizzazione;
• eventuali costi stimati;
• necessità di ripristini o lavori;
• eventuali vincoli.

Ma una frase presente nella perizia come:

“Difformità sanabile con costo stimato di X euro”

non la considererei automaticamente una garanzia assoluta.

Valuterei sempre quando è stata redatta la relazione, quali documenti sono stati esaminati e se siano necessari ulteriori approfondimenti.

Approfondimento: Perizia asta immobiliare: cosa controllare prima dell’offerta

5. Perché può servire una verifica tecnica

Quando la difformità può incidere in maniera significativa sull’acquisto, considero utile non limitarsi alla lettura della perizia.

Un tecnico può approfondire, per quanto possibile prima dell’asta:

• titoli edilizi disponibili;
• pratiche presentate nel tempo;
• planimetrie;
• stato descritto nella perizia;
• eventuali difformità;
• disciplina urbanistica applicabile;
• possibili modalità di regolarizzazione;
• eventuali interventi necessari.

L’obiettivo non è avere una promessa che “andrà sicuramente tutto bene”.

L’obiettivo è ridurre il più possibile l’incertezza prima di impegnarsi economicamente.

6. Quanto può costare una regolarizzazione

Non esiste un costo standard valido per qualsiasi sanatoria.

Il costo può dipendere da:

• tipo di difformità;
• pratica necessaria;
• sanzioni o somme previste;
• onorari professionali;
• eventuali aggiornamenti catastali;
• eventuali opere da eseguire;
• ulteriori verifiche tecniche.

Per questo, se la regolarizzazione è necessaria, cercherei di stimarne il costo prima di stabilire quanto offrire.

Una criticità tecnica da 10.000 euro deve entrare nel conto economico esattamente come una ristrutturazione o un’altra spesa dell’acquisto.

Approfondimento: Quanto costa comprare casa all’asta: tasse, spese e costi

7. Quando possono essere necessari lavori o ripristini

Non tutte le difformità si risolvono semplicemente presentando una pratica amministrativa.

In alcuni casi può essere necessario intervenire fisicamente sull’immobile.

Potrebbero essere richiesti, a seconda della situazione:

• ripristini;
• demolizioni di opere non regolarizzabili;
• modifiche;
• interventi necessari per rispettare requisiti tecnici;
• altre opere indicate nell’ambito del procedimento.

La normativa oggi prevede anche, per alcune fattispecie disciplinate dall’articolo 36-bis, la possibilità che il titolo in sanatoria sia condizionato alla realizzazione di determinati interventi o alla rimozione di opere non sanabili.

Questo è un ulteriore motivo per non trasformare la domanda:

“È sanabile?”

nell’unico criterio di valutazione.

Bisogna capire anche come può essere sanata e cosa comporta concretamente.

8. Come la difformità incide sul prezzo massimo

Per me questo è il passaggio finale.

Dopo aver individuato la criticità cerco di trasformarla, per quanto possibile, in un elemento economico.

Considererei:

• costo delle verifiche;
• costo della pratica;
• eventuali sanzioni;
• aggiornamenti catastali;
• lavori necessari;
• margine per eventuali imprevisti;
• tempo necessario per regolarizzare la situazione.

Se un immobile ha un valore di mercato interessante ma richiede una regolarizzazione costosa, il mio prezzo massimo dovrebbe diminuire di conseguenza.

La domanda quindi non è:

“La difformità è grave o non è grave?”

ma:

“Dopo aver considerato questa criticità, l’operazione rimane ancora conveniente?”

Puoi approfondire anche i rischi di comprare casa all’asta.

Checklist prima di comprare un immobile con difformità

Prima di presentare un’offerta cercherei di avere risposta almeno a queste domande:

• Quale difformità è stata individuata?
• È catastale, urbanistica o entrambe?
• Quali titoli edilizi sono disponibili?
• Quando è stata realizzata l’opera?
• La perizia indica una possibile regolarizzazione?
• La situazione è stata verificata da un tecnico?
• Quale disciplina potrebbe essere applicabile?
• Sono necessari lavori?
• Qual è il costo stimato?
• Ho inserito questo costo nel prezzo massimo?
• L’operazione rimane conveniente anche considerando la criticità?

Se la sanabilità rimane un elemento decisivo e non sufficientemente chiaro, approfondirei prima dell’offerta.

Per vedere tutte le verifiche da effettuare puoi leggere anche la guida completa per comprare casa all’asta.

Domande frequenti su sanatoria e difformità nelle aste

Una casa all’asta con abuso edilizio si può comprare?

La presenza di una difformità non impedisce automaticamente la vendita. Per l’acquirente il punto è capire quale problema esiste, se e come può essere regolarizzato e quale impatto economico può avere.

Se la perizia dice che la difformità è sanabile posso stare tranquillo?

È un’informazione importante, ma se la criticità è rilevante la approfondirei comunque prima dell’offerta, soprattutto quando dalla sanatoria dipende la convenienza dell’acquisto.

Serve sempre la doppia conformità?

No, oggi non è corretto utilizzare questa espressione come regola identica per tutte le fattispecie. Il DPR 380/2001 distingue diverse ipotesi, tra cui quelle disciplinate dagli articoli 36 e 36-bis.

Sanatoria e condono sono la stessa cosa?

No. Il condono deriva da leggi straordinarie che hanno previsto, in determinati periodi e a determinate condizioni, la possibilità di regolarizzare specifici abusi. La sanatoria ordinaria segue invece la disciplina prevista dal Testo Unico dell’Edilizia per le fattispecie applicabili.

Quanto costa sanare un abuso edilizio?

Non esiste un importo valido per tutti i casi. Dipende dal tipo di difformità, dalla pratica necessaria, dagli oneri o sanzioni applicabili, dai costi professionali e dagli eventuali lavori da eseguire.

Se una difformità non è sanabile devo rinunciare all’asta?

Dipende dalla situazione concreta e dalle conseguenze previste. In alcuni casi possono essere necessari ripristini o altri interventi. Prima dell’offerta bisogna capire esattamente cosa comporta la criticità e se l’operazione rimane compatibile con il proprio obiettivo.