Quando un immobile all’asta non riceve offerte valide, si parla comunemente di asta deserta.
Per chi sta seguendo quell’immobile, la domanda arriva quasi subito:
“Adesso il prezzo scenderà?”
Può succedere, ma non bisogna partire dalla convinzione che dopo ogni asta deserta il prezzo venga automaticamente ridotto del 25%.
La procedura può proseguire con un nuovo tentativo di vendita e il giudice può modificare prezzo e condizioni secondo quanto previsto dalla normativa e dal caso concreto.
Per un possibile acquirente è importante capire soprattutto:
In termini pratici, una vendita viene comunemente definita deserta quando il tentativo di vendita non porta all’aggiudicazione per mancanza di offerte utili.
Questo non significa che l’immobile sparisca automaticamente dal mercato giudiziario.
La procedura può infatti proseguire e può essere disposto un nuovo tentativo di vendita con condizioni aggiornate.
Per chi sta seguendo l’immobile, quindi, un’asta deserta può rappresentare l’inizio di una nuova fase della procedura, non necessariamente la sua conclusione.
Dopo una vendita senza esito possono essere adottati ulteriori provvedimenti nell’ambito della procedura.
Tra le possibilità previste dal Codice di procedura civile rientrano, a seconda della situazione:
Per il possibile acquirente la cosa più utile è quindi aspettare la pubblicazione della nuova ordinanza o del nuovo avviso e leggere le condizioni aggiornate.
No.
Questo è uno dei falsi miti più diffusi sulle aste immobiliari.
L’articolo 591 del Codice di procedura civile prevede che il giudice possa fissare un nuovo prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto.
La parola importante è:
“fino”.
Non significa quindi che dopo ogni asta deserta debba necessariamente essere applicato un ribasso esatto del 25%.
Il nuovo prezzo deve essere verificato nel provvedimento e nell’avviso della vendita successiva.
La normativa prevede una maggiore possibilità di riduzione dopo diversi tentativi senza esito.
In particolare, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, il nuovo prezzo base può essere fissato inferiore al precedente fino al limite della metà.
Anche in questo caso non significa che il prezzo venga automaticamente dimezzato.
Si tratta del limite entro il quale può essere disposta la riduzione.
Per chi segue un immobile da più esperimenti di vendita questo è importante perché il prezzo può diventare progressivamente più interessante, ma la convenienza deve comunque essere rivalutata a ogni nuovo tentativo.
Un’altra fonte frequente di confusione riguarda i numeri presenti nell’annuncio.
Un immobile può avere:
Sono valori diversi.
Per questo, quando viene pubblicata una nuova vendita dopo un’asta deserta, controllerei sempre sia il nuovo prezzo base sia le condizioni previste per l’offerta.
Non partirei semplicemente dal calcolo:
“Prezzo precedente − 25% = prezzo a cui posso comprare.”
Bisogna leggere il nuovo avviso.
Questa è probabilmente la domanda più interessante per chi vuole acquistare.
Se la prima vendita non riceve offerte, può essere allettante aspettare il tentativo successivo sperando in un prezzo inferiore.
Ma non esiste una risposta sempre corretta.
Aspettare significa infatti accettare anche il rischio che:
Per questo non deciderei sulla base del possibile ribasso.
Prima cercherei di stabilire quanto vale realmente per me quell’immobile e qual è il mio prezzo massimo.
Se il prezzo attuale è già sufficientemente conveniente, aspettare soltanto nella speranza di risparmiare ancora può significare perdere l’operazione.
Approfondimento: Come capire se una casa all’asta è davvero un buon affare
La mancanza di offerte può avere molte cause.
Ad esempio:
Per questo un’asta deserta non dimostra automaticamente che l’immobile sia “sbagliato”.
Ma nemmeno che sia diventato automaticamente un affare alla vendita successiva.
Se sto valutando un immobile già passato attraverso più tentativi, cercherei anzi di capire perché nessuno lo abbia acquistato prima.
Può esistere anche la possibilità di una chiusura anticipata del processo esecutivo, ma non perché sia stato raggiunto automaticamente un certo numero di aste deserte.
L’articolo 164-bis del Codice di procedura civile guarda alla cosiddetta infruttuosità dell’espropriazione forzata.
In termini semplici, la chiusura anticipata può essere disposta quando non appare più possibile ottenere un ragionevole soddisfacimento dei creditori, considerando elementi come:
Quindi non esiste una regola semplice del tipo:
“Dopo X aste deserte l’immobile torna automaticamente al proprietario.”
La situazione deve essere valutata nell’ambito della specifica procedura.
Se stai aspettando che un immobile venga rimesso in vendita, quando compare il nuovo avviso non guarderei soltanto il prezzo.
Ricontrollerei almeno:
Se l’immobile è già stato analizzato in precedenza, aggiornerei soprattutto valore di mercato, costi e criticità.
Un ribasso può migliorare l’operazione, ma non cancella automaticamente i problemi presenti nell’immobile.
Per l’intero percorso puoi leggere anche la guida completa per comprare casa all’asta.
Significa che il tentativo di vendita non ha portato all’aggiudicazione per mancanza di offerte utili e la procedura può proseguire con ulteriori provvedimenti.
Può essere disposto un nuovo prezzo inferiore, ma non esiste l’automatismo secondo cui debba sempre essere ridotto esattamente del 25%.
L’articolo 591 c.p.c. consente di fissare un nuovo prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto. Dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, la riduzione può arrivare fino al limite della metà.
È possibile che venga fissato un prezzo più basso, ma non hai la certezza di acquistare a meno. Potrebbero comparire altri offerenti e il prezzo finale potrebbe aumentare attraverso la gara.
Non esiste un numero fisso di aste deserte che produce automaticamente questo risultato. L’eventuale chiusura anticipata della procedura dipende dai presupposti previsti dalla legge e dalla situazione concreta.
Non necessariamente. Prima di partecipare bisogna capire perché le vendite precedenti non hanno avuto esito e valutare documenti, condizioni, criticità, costi e valore di mercato attuale.
Stai seguendo un immobile la cui asta è andata deserta?
Posso aiutarti ad analizzare la nuova vendita, verificare documenti, criticità e costi e capire fino a quale prezzo l’operazione può rimanere conveniente.
Scopri come funziona il mio percorsoAutore: Youssef Nahas – Geometra e consulente aste immobiliari
Ultimo aggiornamento: 18 agosto 2026
