Asta immobiliare o saldo e stralcio: quali sono le differenze?

Cos’è un’asta immobiliare?

Un’asta immobiliare è una vendita che avviene nell’ambito di una procedura giudiziaria.

L’immobile viene posto in vendita secondo condizioni definite dalla procedura e gli interessati possono presentare un’offerta rispettando quanto indicato nell’avviso di vendita.

Chi partecipa deve quindi seguire regole precise relative, ad esempio, a:

• presentazione dell’offerta;
• cauzione;
• documentazione richiesta;
• modalità della gara;
• termini per il pagamento del saldo.

Queste condizioni non dovrebbero essere ricavate da regole generiche online, ma lette direttamente nella documentazione della specifica vendita.

Approfondimento: Che cos’è un’asta immobiliare e come funziona

Cos’è il saldo e stralcio immobiliare?

Con il termine saldo e stralcio si indica, in generale, una trattativa finalizzata a chiudere una posizione debitoria attraverso un accordo.

Nel settore immobiliare può riguardare situazioni in cui un immobile è già coinvolto in una procedura esecutiva o rischia di arrivare alla vendita giudiziaria.

L’obiettivo può essere quello di raggiungere un accordo economico che permetta di:

• soddisfare i creditori secondo quanto concordato;
• chiudere o interrompere la prosecuzione della procedura quando ne ricorrono i presupposti;
• consentire la vendita dell’immobile attraverso una normale compravendita.

Non esiste però una percentuale standard del debito che il creditore sia obbligato ad accettare.

L’accordo dipende dalla situazione concreta, dai creditori coinvolti, dal valore dell’immobile e dalla convenienza che ciascuna parte attribuisce alla soluzione proposta.

Le principali differenze tra asta e saldo e stralcio

La differenza fondamentale è nel modo in cui nasce l’acquisto.

Nell’asta:

• l’immobile è già all’interno di una procedura di vendita;
• le condizioni sono stabilite negli atti;
• l’acquirente presenta un’offerta secondo regole definite;
• in presenza di più offerte può svolgersi una gara.

Nel saldo e stralcio:

• deve essere costruita una trattativa;
• bisogna verificare quali soggetti devono intervenire;
• il prezzo e le condizioni devono essere negoziati;
• l’operazione può fallire se non si raggiunge un accordo sufficiente a renderla realizzabile.

1. Chi decide e chi partecipa all’operazione

Nell’asta l’acquirente non negozia direttamente il prezzo con il debitore.

Partecipa invece alla procedura secondo quanto previsto dall’avviso di vendita.

Nel saldo e stralcio la situazione è diversa.

La trattativa può richiedere il coinvolgimento di più soggetti, ad esempio:

• proprietario/debitore;
• creditori;
• eventuali professionisti che seguono le parti;
• acquirente;
• notaio;
• altri soggetti interessati dalla specifica situazione.

Prima di impostare qualsiasi operazione bisogna quindi ricostruire correttamente il quadro dei soggetti coinvolti e capire quali consensi o adempimenti siano necessari.

2. Come viene determinato il prezzo

Nell’asta esistono valori e condizioni già individuati dalla procedura, tra cui prezzo base, eventuale offerta minima e regole per i rilanci.

Il prezzo finale dipenderà poi anche dalla presenza di altri offerenti.

Nel saldo e stralcio, invece, il prezzo nasce da una negoziazione.

L’acquirente può formulare una proposta, ma questa deve essere compatibile con l’intera operazione e con gli accordi necessari per arrivare effettivamente alla vendita.

Per questo non considererei mai il saldo e stralcio come una semplice formula per:

“Comprare automaticamente l’immobile prima dell’asta a un prezzo più basso.”

Prima deve essere verificata la fattibilità dell’accordo.

3. Come cambiano i tempi

L’asta segue il calendario e le condizioni della procedura.

Le date per la presentazione dell’offerta e la vendita sono già definite e, in caso di aggiudicazione, dovranno essere rispettati i termini previsti per il saldo.

Non esiste quindi un termine universale da applicare automaticamente a qualsiasi asta.

Nel saldo e stralcio i tempi dipendono invece dalla trattativa.

Un accordo può essere raggiunto rapidamente quando la situazione è relativamente semplice, oppure richiedere più tempo quando:

• ci sono più soggetti coinvolti;
• le posizioni economiche sono distanti;
• servono ulteriori documenti;
• la procedura giudiziaria è già in una fase avanzata;
• emergono altre criticità.

Quindi il saldo e stralcio non è automaticamente più veloce dell’asta.

4. Quanto è certa l’operazione

Nell’asta sai che esiste una vendita già programmata.

Questo non significa sapere in anticipo se ti aggiudicherai l’immobile, perché possono esserci altri partecipanti.

Ma il percorso della vendita è già formalizzato.

Nel saldo e stralcio, invece, fino a quando tutti gli elementi necessari non sono stati definiti e gli accordi non sono concretamente formalizzati, l’operazione rimane più esposta al rischio di non concludersi.

Ad esempio, possono cambiare:

• disponibilità del debitore;
• posizione dei creditori;
• condizioni economiche richieste;
• tempi della procedura;
• fattibilità tecnica o finanziaria dell’acquisto.

Questa incertezza deve essere considerata fin dall’inizio.

5. Documenti e verifiche da fare

In entrambi i casi non comprerei mai basandomi soltanto sul prezzo.

Per un’asta controllerei in particolare:

• perizia;
• avviso di vendita;
• diritto oggetto della vendita;
• occupazione;
• situazione urbanistica e catastale;
• eventuali difformità;
• costi;
• condizioni dell’immobile.

In un saldo e stralcio, oltre alle verifiche tecniche sull’immobile, diventa fondamentale ricostruire anche:

• situazione debitoria;
• formalità presenti;
• soggetti creditori;
• stato della procedura;
• condizioni necessarie per arrivare alla compravendita;
• modalità con cui i creditori saranno soddisfatti;
• passaggi necessari per chiudere correttamente l’operazione.

Il saldo e stralcio non elimina quindi le verifiche tecniche tipiche dell’acquisto immobiliare.

Ne aggiunge altre di natura negoziale e giuridico-procedurale.

6. I principali rischi delle due soluzioni

Nell’asta i rischi principali possono riguardare:

• lettura incompleta dei documenti;
• difformità;
• immobile occupato;
• costi non considerati;
• finanziamento;
• rilanci oltre il prezzo massimo;
• errori nella presentazione dell’offerta.

Nel saldo e stralcio possono aggiungersi rischi come:

• trattativa che non arriva a conclusione;
• mancato accordo tra i soggetti necessari;
• tempi incompatibili con lo stato della procedura;
• quadro debitorio non ricostruito correttamente;
• accordi economici non sufficientemente formalizzati;
• costi sostenuti per un’operazione che poi non si conclude.

Questo significa che nessuna delle due modalità è automaticamente “più sicura”.

Hanno semplicemente rischi diversi.

Quando può avere senso l’asta e quando il saldo e stralcio?

L’asta può essere la soluzione naturale quando l’immobile è già posto in vendita e vuoi partecipare seguendo le condizioni della procedura.

Il saldo e stralcio può invece essere valutato quando esistono ancora le condizioni concrete per costruire una trattativa prima che la vendita giudiziaria si concluda.

Ma non partirei dalla domanda:

“Quale dei due sistemi permette di comprare a meno?”

Partirei da:

• in quale fase si trova la procedura?
• qual è la situazione debitoria?
• quali soggetti devono essere coinvolti?
• l’operazione è tecnicamente fattibile?
• quanto costa complessivamente?
• quali rischi presenta?
• quale soluzione ha maggiori probabilità di arrivare realmente a conclusione?

Per chi sta semplicemente cercando la propria casa, l’asta è inoltre normalmente un percorso più standardizzato e leggibile rispetto alla costruzione di un saldo e stralcio complesso.

Per approfondire il funzionamento delle vendite giudiziarie puoi leggere la guida completa per comprare casa all’asta.

Domande frequenti su asta e saldo e stralcio

Saldo e stralcio e asta immobiliare sono la stessa cosa?

No. Nell’asta l’immobile viene acquistato attraverso una procedura giudiziaria. Nel saldo e stralcio si cerca invece di costruire un accordo che permetta di definire la posizione debitoria e arrivare alla vendita prima della conclusione dell’asta.

Con il saldo e stralcio si compra sempre a meno?

No. Il prezzo dipende dalla trattativa e dalla fattibilità dell’intera operazione. Non esiste una percentuale di sconto garantita.

Il saldo e stralcio può essere fatto quando l’asta è già fissata?

Può esistere ancora uno spazio di trattativa in alcune situazioni, ma la fattibilità dipende dallo stato concreto della procedura e dai soggetti coinvolti. Più la vendita è avanzata, più diventa importante verificare tempestivamente tempi e condizioni.

Nel saldo e stralcio devono essere coinvolti i creditori?

Bisogna ricostruire quali soggetti devono intervenire affinché l’operazione possa effettivamente chiudersi. Non utilizzerei una regola generica senza prima conoscere struttura dei crediti, formalità e stato della procedura.

Quale soluzione è più sicura?

Non esiste una risposta valida per tutti. L’asta ha regole già definite ma presenta rischi legati all’immobile e alla gara. Il saldo e stralcio richiede invece una trattativa che potrebbe anche non concludersi.

Posso fare un mutuo in entrambi i casi?

Il finanziamento dipende dalla banca, dall’immobile, dall’acquirente e dalla struttura concreta dell’operazione. Se il mutuo è necessario, la fattibilità dovrebbe essere approfondita prima di assumere impegni economici.